Cụ thể quá trình thị trường lớn mạnh nóng dẫn tới "bong bóng" năm 2007; đóng băng năm 2008 tới sắp hết năm 2009; bình phục từ cuối năm 2009 và phát triển hot dẫn tới "bong bóng" năm 2010, đầu năm 2011; đóng băng từ đầu năm 2011 đến gần hết năm 2013; bình phục trong khoảng cuối năm 2013 và vững mạnh mạnh trong năm 2015.
tuy nhiên, năm 2016, thị phần bất động sản đã có biểu hiện sụt giảm. Năm 2017, thị trường hồi phục và phát triển nhẹ (chỉ tăng 4,07%). Sáu tháng đầu năm 2018, thị phần bất động sản cả nước mang tín hiệu sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng mua bán.
Riêng thị phần TP HCM với tín hiệu sụt giảm khá rõ nét. Cụ thể tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở của các Dự án giảm đến 44,5%. Trong chậm triển khai, tầng lớp cao cấp giảm 25,9% (nhưng vẫn chiếm 41,8% tổng nguồn cung), tầng lớp trung cấp giảm 32,6% (chiếm 37,7% tổng nguồn cung), phân khúc bình dân sụt giảm mạnh tới 69,7% (chỉ còn chiếm 20,5% tổng nguồn cung).
 |
| Bất động sản TP HCM phát triển nhưng vẫn còn phổ thông điểm nghẽn. |
"Đây là diễn tả lệch pha cung - cầu và cũng là dấu chỉ rõ rệt nhất của sự lớn mạnh thị phần bất động sản thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường bất động sản lớn mạnh vững bền, thăng bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ to nhất.
Tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất", ông Lê Hoàng Châu – chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Đánh giá.
Cũng theo ông Châu, hoạt động mua bán, chuyển nhượng Công trình bất động sản (M&A) sụt giảm, chỉ sở hữu 6/15 giấy tờ chuyển nhượng Dự án đủ điều kiện được ưng ý. Nguồn nguồn vốn nước ngoài (FDI) vào thị trường bất động sản TP HCM tiếp diễn phát triển mạnh, đã thu hút được hai,2 tỷ đô la Mỹ, thuộc vị trí số nhất.
trong khoảng đầu năm 2017 đến tháng 06/2018, đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số huyện vùng ven và thị xã ngoại ô. Theo ông Lê Hoàng Châu, các nguyên nhân trên lên đường trong khoảng 5 điểm nghẽn trong hoạt động BĐS.
Điểm nghẽn trước nhất được chuyên gia bất động sản đưa là công tác phóng thích mặt bằng ngày một khó khăn do doanh nghiệp khó đạt được ký hợp đồng có hầu hết người sử dụng đất. Việc này dễ dẫn tới tình trạng dở dang "da beo" ko triển khai Công trình được. Kéo theo chậm tiến độ là thời kì chôn vốn kéo dài, ko với quỹ đất để đủ điều kiện được công nhận chủ đầu cơ Dự án.
"Đây cũng là một nguyên cớ làm cho giảm các Công trình bất động sản trung cấp và bình dân. Riêng những Công trình bất động sản cao cấp ít bị tác động là do các chủ đầu tư đã chuẩn bị sẵn quỹ đất và nguồn lực vốn đầu tư từ những năm trước", ông Châu Tìm hiểu.
Ông Châu cũng cho rằng phương thức và thứ tự tính tiền tiêu dùng đất hiện giờ thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin-cho". Việc này khiến giai đoạn tính tiền tiêu dùng đất Dự án bị kéo dài gây cạnh tranh, thiệt hại cho doanh nghiệp và khiến thất thu ngân sách nhà nước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba".
"Đây cũng là một cội nguồn gây ách tắc Công trình do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp", HoREA cho biết.
tuy nhiên, ông Châu cũng chỉ rõ 1 điểm nghẽn khác lên đường từ việc chuyển nhượng Dự án bất động sản.
Chuyển nhượng Công trình là hoạt động kinh doanh thông thường theo nhu cầu của những tổ chức, nhưng theo quy định luật pháp, chủ đầu cơ phải phóng thích mặt bằng và có giấy chứng thực quyền dùng đất thì mới được chuyển nhượng Dự án, nên trên thực tại việc chuyển nhượng Dự án rất cạnh tranh.
 |
| Ông Lê Hoàng Châu - chủ toạ Hiệp hội Bất động sản TP HCM. |
Cụ thể, trong 06 tháng đầu năm 2018, chỉ có 06/15 hồ sơ chuyển nhượng Công trình tại TP HCM được ưng ý. Vì vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới sở hữu năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để phát động lại các Dự án đã bị giới hạn khai triển, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng Dự án, và mang thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Đây cũng là 1 cỗi nguồn dẫn đến thực trạng đã sở hữu hơn 500 Dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị "đắp chiếu, trùm mền", là "hàng dự án" tồn kho, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
tuy nhiên, chủ tịch HoREA cũng cho rằng, một nguyên do khác tới trong khoảng nguồn hỗ trợ như gói cứu trợ khuyến mại 30.000 tỷ đồng đã chấm dứt. Đến nay hồ hết vẫn chưa bố trí được tài chính ngân sách khiến vốn mồi để thực hành chính sách nhà ở phố hội theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, Nhà nước chưa sở hữu chính sách tín dụng đối có khách hàng căn nhà trước hết.
Đới mang chủ đầu cơ Dự án, hoạt động buôn bán bất động sản cần vốn đầu tư trung hạn, dài hạn. Ngoài ra, chỉ mất khoảng qua, những đơn vị bất động sản phụ thuộc rất to vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Nhưng do tài chính huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng to nên các ngân hàng chưa giải quyết được nhu cầu vốn của thị trường bất động sản.
 |
| Bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Điểm tắc nghẽn cuối cùng theo ông Châu chính là hồ sơ hành chính.
Chính phủ đã ban hành quyết nghị 19/NQ-CP nhằm xúc tiến mạnh việc canh tân giấy tờ hành chính và kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, lành mạnh. Một số Sở, ngành đã ban bố những thủ tục hành chính và thực hành cơ chế một cửa, liên thông, nộp thủ tục qua mạng, nhưng trên thực tại vẫn còn rất nhiêu khê.
Ông Châu đưa ra tỉ dụ về Nghị định 42/2017/NĐ-CP đã phân cấp thêm cho Sở vun đắp được đánh giá kiểu dáng công trình nhà ở cấp 1 (dưới 25 tầng, tăng 4 tầng so sở hữu trước đây). Nhưng trên thực tại, những Dự án khu phức hợp dưới 25 tầng, 1chỉ cần trong Dự án với 1 công trình chẳng phải nhà ở, thì phần nhiều Dự án này vẫn phải được Cục điều hành những hoạt động xây dựng thuộc Bộ vun đắp đánh giá.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét